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Copropriété : jusqu’où s’étend le droit d’agir du syndicat pour les désordres privatifs ?

Copropriété : jusqu’où s’étend le droit d’agir du syndicat pour les désordres privatifs ?

Publié le : 25/07/2025 25 juillet juil. 07 2025
Actualité du cabinet

Le syndicat des copropriétaires n’a, en principe, qualité pour agir qu’au titre des désordres qui affectent les parties communes, de sorte que lorsque les désordres concernent des éléments privatifs, son droit d’action ne peut s’exercer que dans des conditions strictement définies par la jurisprudence.


Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 juin 2025 vient préciser la portée de ce droit lorsque les désordres affectent des éléments privatifs qui trouvent leur origine dans les parties communes.

Dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, un syndicat des copropriétaires avait engagé une action en réparation contre plusieurs intervenants à la construction (maîtres d’œuvre, entreprises, assureurs), du fait de désordres affectant les carrelages privatifs de plusieurs appartements. Selon l’expert, les fissures constatées étaient la conséquence de malfaçons affectant la chape, laquelle avait été réalisée dans le cadre du lot « sols durs ».

La question centrale de l’affaire portait donc sur la recevabilité de l’action du syndicat en réparation des désordres localisés dans les parties privatives, mais dont la cause relevait potentiellement des parties communes.

La Cour d’appel avait accueilli l’action du syndicat, retenant que la chape devait être considérée comme une partie commune spéciale, et que les désordres affectaient tous les logements de manière collective, provoquant le pourvoi des défendeurs qui reprochaient à la juridiction de s’être fondée sur une interprétation inexacte du règlement de copropriété et de ne pas avoir caractérisé un désordre collectif.

Mais la Cour de cassation rejette ces moyens et valide l’analyse des juges du fond, en affirmant deux principes essentiels.
Elle approuve, d’une part, l’interprétation souveraine effectuée sur la nature de la chape, laquelle, bien qu’elle ne soit pas expressément qualifiée de partie commune dans le règlement de copropriété, peut relever des parties communes spéciales en l’absence de mention contraire et au regard de sa fonction dans la structure de l’immeuble. Cette interprétation, motivée par l’ambiguïté du texte, échappe à toute critique de dénaturation.
D’autre part, elle juge que, dès lors que les désordres affectant les parties privatives trouvent leur origine dans les parties communes (ici, la chape), le syndicat est recevable à agir en réparation, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une identité absolue du trouble subi par tous les copropriétaires. La cause commune des désordres suffit à fonder l’intérêt à agir du syndicat, peu importe que l’intensité des dommages varie d’un lot à l’autre.

Cette solution rappelle l’importance de ne pas restreindre excessivement le rôle du syndicat dans la défense de l’intérêt collectif, surtout lorsque les désordres, bien que localisés, trouvent leur source dans la structure même de l’immeuble.
Elle trace avec clarté les contours du droit d’action du syndicat des copropriétaires, en consolidant la distinction entre la localisation du désordre et son origine, tout en exigeant une rigueur probatoire accrue lorsque l’on mobilise la responsabilité décennale, puisqu’elle censure la décision de la Cour d’appel retenant à tort la garantie décennale, en se fondant sur un simple risque d’aggravation sans constater un dommage effectivement avéré et d’une gravité suffisante dans le délai légal.


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 5 juin 2025, n°23-20.379 et 23-20.968
 
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