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Bail commercial : la clause pénale tombe si l’obligation de délivrance n’est pas respectée

Bail commercial : la clause pénale tombe si l’obligation de délivrance n’est pas respectée

Publié le : 23/05/2025 23 mai mai 05 2025
Actualité du cabinet

Dans un bail commercial, la clause pénale prend généralement la forme d’une stipulation par laquelle les parties conviennent à l’avance du montant de l’indemnisation due en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle.
Ce type de clause peut également revêtir la forme d’une clause de non-recours, où l’une des parties renonce à toute action contre l’autre, par exemple en cas de trouble de jouissance ou de perte d’exploitation.

Si ces stipulations poursuivent un double objectif, celui de dissuader les inexécutions contractuelles et d’éviter l’aléa d’une évaluation judiciaire du préjudice, elles ne sauraient produire pleinement leurs effets lorsque le manquement initial provient du bailleur lui-même. Dans une telle hypothèse, de telles stipulations ne peuvent pas neutraliser les effets d’un trouble résultant d’une inexécution légale et fondamentale, telle que celle de l’obligation de délivrance.

 

Obligation de délivrance : une limite au jeu contractuel


Un Arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 illustre de manière rigoureuse les limites des clauses contractuelles insérées dans les baux commerciaux, et plus particulièrement celles dites de « non-recours » face aux obligations légales qui incombent au bailleur.

Dans l’affaire en question, une société locataire de bureaux avait saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire en raison de désordres, notamment des infiltrations d’eau, affectant les locaux loués. Un expert avait été désigné, puis la locataire avait donné congé. Par la suite, la bailleresse l’avait assignée en paiement de loyers et charges impayés, ainsi qu’en réparation de divers préjudices. En défense, la locataire avait formé une demande reconventionnelle en indemnisation, reprochant à la bailleresse un manquement à son obligation de délivrance. La Cour d’appel avait toutefois rejeté ses prétentions, retenant qu’une clause du bail excluait tout recours contre la bailleresse et son assureur en cas de trouble de jouissance, y compris au titre de l’obligation de délivrance.

La solution rendue par la Cour de cassation d’annuler l’arrêt des juges du fond, consacre avec rigueur la primauté des dispositions impératives du Code civil, en particulier celles relatives à l’obligation de délivrance.

 

L’indisponibilité de l’obligation de délivrance consacrée par la Cour de cassation


En effet, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparation, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et d’en garantir la jouissance paisible.

Une obligation d’ordre public, insusceptible d’être écartée par une clause contractuelle. Une clarté salutaire, rappelée par la Haute juridiction, en ce qu’une telle clause ne saurait exonérer le bailleur de ses obligations fondamentales.
Autrement dit, le contrat ne peut pas servir de rempart contre des manquements contractuels dont la source est légale.
Sur un plan théorique, la décision confirme la distinction entre les obligations d’origine contractuelle négociables et celles issues de la loi, impératives, et sur un plan plus pragmatique, elle ouvre la voie à une action du preneur fondée sur le non-respect de l’obligation de délivrance, même si le bail contient une clause restrictive en apparence.

L’intérêt pratique de cette décision est de nature duale. D’une part, elle permet aux locataires de conserver un recours effectif en cas de carence manifeste du bailleur. D’autre part, elle rappelle aux rédacteurs de baux l’importance de ne pas surévaluer la portée de clauses exonératoires, surtout lorsque les désordres affectent l’aptitude même du local à remplir sa fonction.


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 10 avril 2025, n°23-14.974
 
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