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VEFA : quelles conséquences lorsque les réserves ne sont pas levées après la livraison ?

VEFA : quelles conséquences lorsque les réserves ne sont pas levées après la livraison ?

Publié le : 13/08/2026 13 août août 08 2026
Actualité du cabinet

La livraison constitue une étape essentielle dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). À cette occasion, l'acquéreur vérifie la conformité du logement et peut signaler les défauts, malfaçons ou écarts par rapport aux caractéristiques contractuellement prévues.

Ces observations sont consignées dans le procès-verbal de livraison sous la forme de réserves. Leur formulation permet de préserver les droits de l'acquéreur, mais suppose ensuite que les travaux nécessaires soient effectivement réalisés.

Lorsque les réserves persistent après la remise des clés, plusieurs mécanismes permettent d'obtenir la mise en conformité du bien.

 

Des réserves à la levée des désordres


Les réserves formulées lors de la livraison concernent généralement les désordres apparents : défauts de finition, équipements défectueux, éléments manquants ou non-conformités par rapport aux plans et prestations convenus.

En matière de VEFA, l'article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l'expiration d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.

L'article 1648 du même Code encadre quant à lui l'action susceptible d'être engagée à ce titre, laquelle doit être introduite dans l'année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts.

La persistance des réserves ne constitue donc pas une simple difficulté pratique. Dès lors que le logement ne correspond pas aux engagements contractuels du vendeur, l'acquéreur peut solliciter la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité.

 

La consignation du solde du prix


Le droit de la VEFA prévoit également un mécanisme destiné à protéger l'acquéreur lors du paiement du prix.

Conformément à l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation, 95 % du prix peut être appelé à l'achèvement de l'immeuble et le solde de 5 % est payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur.

Toutefois, lorsque celui-ci conteste la conformité du bien avec les prévisions du contrat, ce solde peut être consigné. Les fonds demeurent alors bloqués jusqu'à ce qu'une solution soit trouvée concernant les non-conformités constatées.

En pratique, l'acquéreur doit conserver l'ensemble des éléments permettant d'établir la persistance des désordres : procès-verbal de livraison, photographies, courriers recommandés ou encore échanges avec le promoteur.

 

Les recours en cas de réserves persistantes


Lorsque les démarches amiables demeurent infructueuses, une mise en demeure peut être adressée au vendeur afin de lui demander de procéder aux travaux nécessaires dans un délai déterminé.

Si les désordres persistent, l'acquéreur peut saisir le juge et, lorsque leur nature ou leur origine nécessite des constatations techniques, solliciter une expertise judiciaire, notamment sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile avant tout procès au fond.

Selon les circonstances, l'acquéreur peut demander l'exécution des travaux de reprise, éventuellement sous astreinte, ainsi que la réparation des préjudices résultant des manquements du vendeur. Des frais supplémentaires ou une privation de jouissance peuvent notamment ouvrir droit à indemnisation lorsqu'ils sont établis.

L'absence de levée des réserves après la livraison d'un bien en VEFA ne laisse donc pas l'acquéreur sans recours. Leur formulation et leur suivi doivent toutefois faire l'objet d'une vigilance particulière, notamment au regard des délais applicables aux défauts apparents.
 
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