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Copropriété en difficulté : quand et pourquoi désigner un mandataire ad hoc ?

Copropriété en difficulté : quand et pourquoi désigner un mandataire ad hoc ?

Publié le : 04/05/2026 04 mai mai 05 2026
Actualité du cabinet

Impayés de charges, dégradation du bâti ou encore tensions entre copropriétaires peuvent fragiliser l’équilibre de la copropriété. Pour prévenir une aggravation de la situation, le législateur a prévu un dispositif de désignation d’un mandataire ad hoc.

Introduite et précisée par la loi ALUR du 24 mars 2014, cette procédure vise à rétablir la stabilité financière et organisationnelle de la copropriété avant qu’il ne soit trop tard.

 

Un mécanisme avant tout préventif


Le mandataire ad hoc intervient avant que la situation ne soit trop critique. Cette procédure nécessite l’existence d’un niveau significatif d’impayés.

Depuis la loi ALUR, les seuils de déclenchement sont clairement définis et varient selon la taille de la copropriété.

Pour les ensembles immobiliers de plus de 200 lots, les impayés doivent atteindre au moins 15 % des sommes exigibles. Pour les autres copropriétés, ce seuil est fixé à 25 %.

Les impayés visent à la fois les charges courantes (budget prévisionnel) et les dépenses exceptionnelles (travaux, études), à l’exception des sommes devenues exigibles dans le mois précédant la clôture des comptes.

Le syndic a alors l’obligation de saisir le juge dans le mois suivant la constatation de ces seuils, après avoir informé le conseil syndical. La demande de désignation d’un mandataire ad hoc doit être déposée auprès du Tribunal judiciaire du lieu de situation de la copropriété. Elle est faite par un avocat par voie de requête ou de référé (situation d’urgence).

En cas de carence du syndic, d’autres acteurs peuvent intervenir :

  • Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix ;

  • Créanciers impayés depuis plus de six mois ;

  • Maire, préfet, président de l’EPCI ou procureur de la République.

 

Une mission d’analyse et de redressement de la copropriété


Une fois désigné, le juge fixe les missions du mandataire ad hoc, sa rémunération et la répartition des frais de procédure. Le mandataire ad hoc peut être un administrateur judiciaire ou une personne qualifiée répondant à des exigences d’impartialité.

Au-delà du diagnostic complet de la situation et de sa mission d’analyse, le mandataire ad hoc doit jouer un rôle actif dans la recherche de solutions. Il formule des recommandations concrètes pour rétablir l’équilibre financier. Il peut mener des actions de médiation entre les différentes parties (syndic, copropriétaires, créanciers) pour faciliter la mise en œuvre des mesures préconisées.

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, il remet un rapport au juge. Ce rapport vient orienter les décisions futures. Il est transmis au syndic, au conseil syndical et aux autorités publiques.
 

Un rôle déterminant pour l’avenir de la copropriété


La remise du rapport ouvre une phase décisive durant laquelle les copropriétaires doivent se prononcer sur les mesures proposées. Une assemblée générale doit être organisée dans un délai de six mois afin d’adopter les résolutions nécessaires à la mise en œuvre du plan de redressement.

Si le syndic ne met en place aucune action, le juge peut être saisi pour contraindre la copropriété à agir, voire pour désigner un administrateur provisoire si la situation s’aggrave.

À noter : la situation de la copropriété peut évoluer au cours de la mission du mandataire ad hoc. La loi ALUR prévoit ainsi une « passerelle » vers la procédure de désignation d’un administrateur provisoire. En cas de difficultés financières ou de gestion importantes constatées, le mandataire ad hoc peut saisir le juge afin qu’un administrateur provisoire soit nommé.

Dans ce cadre, l’avocat joue un rôle essentiel d’accompagnement en sécurisant la procédure, en conseillant les acteurs de la copropriété à chaque étape et en veillant à la mise en œuvre efficace des solutions préconisées pour restaurer durablement l’équilibre de la copropriété.
 
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